常德市政协主席 刘春林
3月份以来，我带领部分政协常委、委员对我市城区房地产工作进行了深入细致的广泛调研，包括考察若干房地产开发公司、住宅小区、物业管理公司及居民委员会，走访座谈相关的政府管理机构，摸清了一些情况，形成了一些看法。通过调查，我认为，“十五”期间，我市的房地产工作成绩是很大的，市委、市政府贯彻扩大内需，加快住宅建设、拉动经济增长的战略决策，全面开放房地产投资领域，深化住宅制度改革，建立住房供应体系，启动住房消费，使我市的房地产市场得到持续快速健康的发展，房地产实现了高速增长，成为我市重要的经济增长点和消费热点。“十五”期间，市城区房地产开发累计完成投资48.33亿元，新开工面积416.59万平方米，竣工面积271.04万平方米，销售面积352.29万平方米，销售额50.05亿元。全市的房地产投资对GDP的贡献率从2001年的2.8％增加到2005年的4.2％。通过房地产开发，大大地推进了我市的旧城改造工作，明显地改善了我市居民的住房条件。五年来，共拆除房屋230万户（其中改制企业100万户），新建住宅252.2万户，拆迁安置15802户，12280余户城区居民喜迁新居，人均住房面积由2000年的20.79平方米提高到28.27平方米。2004年，我市获得了“中国人居环境（居民住房条件改善）范例奖”。在大抓房地产开发的同时，也大抓了房地产管理工作。首先是建立健全专门的管理机构——常德市房地产管理局，并在其下建立了相应的一些职能管理部门，负责全市的住宅与房地产业的行政管理，加强管理力度。其次是出台了一系列有关的政策措施和管理制度，使这个行业的管理逐步走向规范和有序。三是在开发管理上做到了从组织机构上、从政策制度上、从保障措施上等三方面强化调控管理，使我市的房地产开发市场逐步走向成熟。四是注重培育物业管理市场，强化了物业监管。我市的物管企业从2000年的20家发展到目前的103家，管理项目从2000年的50个扩大到目前的350多个，覆盖面积达558万平方米，登记在册的物管人员有4650人，产值过亿元。2000年我市只有1个物管项目获得省优，到2006年底已有国优项目1个，省优项目11个，省优企业9家。2005年6月，陈君文市长以市政府第6号令公布了《常德市物业管理暂行办法》，大力推进了我市物业管理向专业化、市场化、社会化、规范化方向发展。与此同时，市委、市政府也注重了住房保障制度的建立和完善，妥善解决了一些低收入居民家庭的住房困难问题，通过经济适用住房建设，新建廉租房实行实物配租和租赁补贴、租金核减等方式，解决了2338户低收入家庭的住房困难，推动了“和谐常德”的构建和发展。在看到这些成绩的同时，我认为，我市的房地产工作也还存在以下一些问题：
一、在指导思想上存在着重经济发展，轻住房保障，过度地追求房地产业的经济效益，而忽略了弱势群体的居住权益和住房困难问题
1、在经济利益的驱动下，商品房的开发有越来越向高层发展，户型越来越向大型化方向发展的趋势，且价格越来越高，特别是市中心区的高层住宅集中，价格昂贵。如康桥•尚都的房价高层最高价每平方米2100元左右，最低价也在1700元左右，仅以每套120平方米计算，最高价的购房款达25万多元，最低价购房款也要达20多万元；再如泓鑫花园的房价二期开盘价均价预计为每平方米2400元左右，那么以每套120平方米计算，均价购房款达到28万元。这就导致绝大部分普通市民和工薪阶层购不起此类商品房，要购也只能找离市中心较远的价格较为便宜的，这样下去的结果就是富人住宅中心化，普通市民和工薪阶层住宅边缘化，公共资源的配置和享用均不合理。从市城调队的调查数据来看，目前市城区人均住房建筑面积为31.82平方米，使用面积为23.88平方米，而目前最大面积户达到了270平方米，最小面积户只有20平方米，这样大的差距，也难免使市民心里失衡。
2、旧城改造的拆迁中，开发商给予原居民的补偿标准不一，不公平，不透明，特别是给予原租住国有直管公房的居民的补偿额度小。据我们对光荣路、建民巷、方家巷几个居委会的调查，少的只补偿一万多元，多的也只有四万元。这些居民大多是弱势群体，原来就无钱购房，不拆迁，他们还有国有公房租住，有的还有个门面谋生，现在拆迁了，补偿的钱根本购不起商品房，甚至连经济适用房都买不起，有的只能找亲戚朋友家借住，有的到郊区农户家租住，还有的就在郊区的菜园地里搭个简易棚屋安身。比如光荣路居委会拆迁的500多户中，有60多户无房子，其中低保户就有39户，给他们的拆迁补偿是1－2万元不等，买不起房，有的住到乡下去了，有个叫于耀民的居民就在甘露寺菜地搭个棚屋住。
3、注重了当街当面的旧城改造，而对有些老城区旧、危房的改造力度不够。市城区原有国有直管公房50多万平方米，经过这十年来的旧城改造拆除，优惠出售和有些产权的处置，目前还有国有直管公房22.4万平方米，619栋4885户，其中住宅19.14万平方米。这些直管公房大多是老城区不当街不当面的棚户区。调查中我们看到，房屋破旧，低矮潮湿，路不平，灯不亮，下水道不畅，住户窄小拥挤，因房屋建成年代久远（据说早的有上百年历史），房屋破损日趋严重，且有11145.30平方米，267户是危房，治安状况也令人堪忧。租住直管公房的4500多住宅户大多数为下岗买断人员及老弱病残等社会弱势群体，他们无力改变自己的现状，而经营公司公房租金收入年年走低，维修改造任务日益艰巨，收支矛盾突出，连年负债经营。这些居民的居住安全和经营公司的利益得不到保障。
4、经济适用房制度落实不够。经济适用房制度已实施了12年，而我市2005年以前的经济适用住宅建设基本上是徒有虚名。“十五”期间，按照经济适用住房建设政策，我市陆续开发建设了23个经济适用住房项目，但在建设中，由于有些开发商追求效益，建设标准缺乏有效控制，户型大多超过了60－80平方米的建设要求。这些项目建成后，又缺乏严格的审核准入制度，没有得到有效的供应，真正供应给应该享受的中低收入家庭的极少，好的初衷没有得到好的体现。2004年，市政府开始规范经济适用住房开发，出台了《关于加强城区经济适用住房建设管理意见》（常政办发〔2004〕4号）。2005年开始规划在三闾路以东开发建设德园经济适用住房小区，预计总投资4562万元，总建筑面积为38663平方米，总套数为442套，每套价格据开发公司测算，成本价每平方米为1180元左右，平均销售价为1143元左右。按照市政府〔2004〕4号文件规定，人均年收入在5000元以下、城镇户口在两年以上、家庭人均建筑面积在15平方米以下的低收入家庭住房困难户即可享受经济适用住房，从汇报材料中反映，我市城区目前符合这个规定的有5340户，建设的数量远远满足不了需求，且房价按照测算，60平方米一套的购房款为6.8万多元，80平方米一套的购房款为9.1万多元，这些低收入家庭还是购不起，住不上，地理位置又远离中心区，政府的优惠政策，市民难以享受，政府的好心，恐怕也难以得到市民的体谅。
5、廉租房建设力度太小，远远满足不了需求。按照市政府《常德市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（常政办发〔2004〕18号）的规定，人均年收入在3000元以下、城镇户口两年以上、家庭人均建筑面积在10平方米以下的最低收入家庭可享受廉租住房。从汇报材料中反映，市城区目前符合这个规定的有2230户。市政府为解决这些困难户的住房问题，先后在城东甘露寺、城北新二村、三岔路落路口德政园投资1015万元，修建了7743平方米，149套廉租房，解决了149户人的住房困难问题，今年还计划建好5000平方米的廉租住房，解决120户特困户的住房问题。我们觉得市政府投资太少，建设的太少，对于急需住房的困难户来讲是杯水车薪难止渴，且住进这些廉租房的大多是老、弱、病、残、孤寡老人和极弱家庭，目前的廉租房建得太郊区化，给他们的生活带来许多不便。
二、我市的物业管理市场还不够成熟，管理机制不健全，管理社会化程度不高，管理行为不太规范，管理办法不够科学，由于发展迅速，物管队伍的素质也跟不上，居民意见多
调查中我们了解到，有很大一部分物业公司，是开发商带进的，不是由业主委员会选择的，他们只认开发商而不认业主，因而在管理过程中，工作的责任主体不清，市民的物管意识不强，矛盾较多，互相难以配合，导致管理费收取难，物管工作到不了位，甚至有的做不下去。比如建民花园小区的物管欠费到2005年底达18万元，四通小区的物业公司被居民业主炒了鱿鱼；有的小区由于开发商遗留问题较多，接管的物业公司难予处理而导致与业主之间产生矛盾；有的小区业主委员会未建立起来，物管工作由物业公司说了算，收取费用的标准和支出缺乏监督；有的小区建设规划欠合理，规模太小，导致物管成本高，企业效益差；为抢占市场，物业公司之间无序竞争，招投标时竞相压价，比如惠民新村标的每平方米只有0.109元，使得中标的物业公司每年要亏损10万元以上，无法做下去；有些老的居民小区如紫桥、三闾、皂果、滨湖以及新一村到新六村，由于当年建设上的缺陷，目前保安、保洁、保健康的社会化物业管理难以开展；社会各方面对物业管理工作的支持不够，如对为居民小区的绿化、亮化服务的水电费收取标准太高，这方面的优惠政策相关部门不予执行。
三、房地产工作的管理体制不顺，专门管理部门的职能缺位，机构设置不全，从而对整个产业的监管力度不够
比如，对房地产开发企业的资质管理、对房屋租赁的管理、对房屋装饰装修的管理、对房地产行业48部法律法规的行政执法、对物业专项维修资金的归集管理、对房地产基础的测绘等工作，或缺职能，或缺专门机构，影响或制约着我市房地产业的健康发展。针对调查了解的这些情况，我认为：
第一，调整房地产工作指导思想，坚持以人为本的理念，注重住房保障制度的建设与实施。①商品房的开发，要以占人口80％左右的普通市民和工薪阶层人员买得起、住得上为发展策略。要根据中低价位普通商品用房和经济适用房的需求量来安排房地产住宅建设项目和规划，适当遏制高层化、户型大型化、价格昂贵的商品房开发，鼓励多开发一些多层、中小户型的商品房，防止该产业的虚假增长和泡沫经济。试想，如果一个城市或一个地域的商品住宅开发的目光只盯着占人口20％左右的富人阶层，而不顾80％左右的普通市民与工薪人员的购买能力，当这20％的人住房饱和以后，那些开发出的高档商品房还有谁来买，这样的房地产业还有什么发展前景？银行的贷款不也大都套牢在这里面了吗？如果那样，当出现金融风波，会不会出现1997年东南亚诸国的惨状呢？②要加大投资，加大规模，加快速度，狠抓经济适用住房和廉租房的开发建设。要尽快地使低收入家庭住房困难户和无房户有房子住，要在较短的时间内使市城区居民都居者有其屋，使广大弱势体和困难群众真正享受到党和国家的惠民政策。要严格保证经济适用房和廉租房的有效供应。经济适用房的入住要按市政府〔2004〕4号文件规定的标准，建立严格的申请、审核、购买、公示、入住制度，经济适用房的价格不能超出低收家庭的承受能力，我们认为要控制在1000元以下，户型标准还可改小。廉租房要按市政府〔2004〕18号文件规定的标准，建立严格的申请、排队、审核、公示、入住以及退出机制和制度。对于廉租房的房租都交不起的特困户，政府要给予减免。同时，还要多渠道的筹措房源，向那些低收入拆迁困难无房户（既购不起经济适用房，又够不上入住廉租房标准的）提供经济租赁房。我们还认为，经济适用房和廉租房的建设不能太城市郊区化、边缘化，要使他们的住、行、购、生活都方便。落实国家住房保障制度，努力解决好弱势群体的住房困难，是人民政府义不容辞的职责。③加大对老城区旧房、危房的改造力度，特别是对危房的改造迫在眉睫，要关注居民的生命财产安全，由开发商拆迁开发的，要提高补偿标准，而且要公开透明。我们认为对这些区域的居民户，最好是就地拆迁改造，就地安置，购不起新建商品房的，要就地建一些安置房，不要将大批居民赶往郊区或边远区域。对于那些一时难以拆迁改造的旧房、危房，要抓紧维修。对那些市房地产经营公司无力承担维修改造的国有直管的居民旧房、危房，政府应拿钱予以维修改造，这样给市民一个舒适、安全的居住环境。
第二，要加强物业管理市场的培育和物业管理体系的建设。要建立行业管理机构，建立健全行业规范管理制度。居民小区的物业管理公司应与开发商完全脱钩，由业主委员会来选择，不能由开发商来组建，规范市场，减少矛盾。要加强上岗人员的培训，提高物管人员的整体素质；要向全社会宣传物业管理的社会化、市场化、专业化的必要性，提高市民的物业管理意识；要加强老旧社区的基础设施的全面改造，将其尽快纳入“保安、保洁、保健康”社会化物业管理；要成立常德市物业专项维修资金归集管理中心，加强物业专项维修资金的归集管理，以便利小区房屋公共部位、共用设施设备的维修；有关部门对用于居民小区生活居住设施服务的用水、用电、环境卫生等费用应给予优惠政策。
第三，要理顺我市房地产业的管理体制。对房地产开发企业资质究竟由建设局管理还是由房地产局管理，哪个更科学、更合理、更顺当，应予认真研究，予以划定。要根据工作的需要建立健全相应的管理机构，以此来加强我市的房地产业的调控和监管力度，使我市的房地产业健康高效地向前发展。
